～机上では見えない「現地の真実」を見抜け～
不動産投資を成功させる最大の秘訣――
それは「現地を見る目」を養うことです。
利回り、立地、築年数、家賃相場…どれも大切な要素ですが、
実際の物件を自分の足で見なければ分からない「落とし穴」も存在します。
「買ってから気づいた…」では遅いのです。
この記事では、現地調査を通して「投資として失敗しない物件」を見抜くための具体的なコツを、不動産投資の初心者にもわかりやすく解説します。
第1章：なぜ現地調査が必要なのか？
✔ 数字では見えない“感覚的なリスク”が潜んでいる
不動産投資は「物件そのもの」だけでなく、
周辺環境・住民層・音・匂い・雰囲気など、五感で判断すべき要素が多いビジネスです。
✅ 住みにくい場所（坂がきつい、街灯がない）
✅ 治安が悪い（ゴミが多い、違法駐車が目立つ）
✅ 騒音がひどい（道路・線路・繁華街）
✅ 管理状態が悪い（共用部が汚れている）
こうした要素は、ネットやチラシには載っていません。
現地調査は、投資判断の“最後の砦”です。
第2章：現地調査の準備 ～まずは「仮説」を持とう～
現地に行く前にやるべきことがあります。
✔ ステップ①：エリア分析
- 物件の周辺に何があるか（駅・学校・スーパー・病院など）
- 地価の推移、賃貸需要、人口動態などを把握
→ 国土交通省「土地総合情報システム」、各種不動産ポータルで確認
✔ ステップ②：物件スペックの確認
- 間取り、築年数、面積、家賃想定などを把握
- 固定資産税や管理費・修繕費の見積もりも立てる
✔ ステップ③：「どんな人が住みそうか」をイメージする
→ ファミリー向け？単身者向け？高齢者？
→ 想定入居者が「ここに住みたいか？」を想像することがカギ
第3章：現地調査で見るべき10のチェックポイント
ここでは、現地で確認すべきポイントを10個に絞って解説します。
① 駅からの実際の距離とルート
- 「徒歩10分」は不動産広告では800m
- 信号の待ち時間、坂の有無、夜道の明るさなども確認
▶ ポイント：実際に歩いてみること
② 周辺環境・生活利便施設
- スーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院、郵便局など
- 入居者層にとって“生活に必要な施設”が徒歩圏にあるか
▶ チェック方法：Googleマップ＋現地確認
③ 治安や雰囲気
- ごみの出し方、道路の清掃状態、違法駐車
- 公園・駅前のたまり場、夜間の人通り・街灯の有無
▶ 夜・早朝にも訪れるのがおすすめ
④ 音・匂い・空気感
- 近くにパチンコ店、工場、繁華街、線路、幹線道路があると騒音リスクあり
- 飲食店の煙やゴミの匂いも意外と問題になる
▶ 「臭い」や「音」は現地でしか確認できない！
⑤ 建物の管理状態（マンションの場合）
- エントランスやポスト周りが汚れていないか
- 共用廊下や階段の劣化、張り紙の有無
▶ ゴミ放置、掲示物乱雑＝「管理が行き届いていない」証拠
⑥ 隣地との関係・越境トラブル
- 境界フェンスやブロック塀が曲がっていないか
- 植木・エアコンの室外機などの越境物がないか
▶ トラブルの種は現地に潜む！
⑦ 駐車場・駐輪場の状況
- 駐輪スペースが不足していないか
- 他人の車が勝手に停めていないか
- 利用者がルールを守っているか
▶ 利便性と秩序が同時に確認できるポイント
⑧ 日当たり・風通し・騒音の体感
- 南向きでも建物に囲まれて日が当たらないことも
- 通風が悪いとカビが発生しやすい
▶ 晴天・曇天・夕方など時間を変えて確認を
⑨ ゴミ置き場・周辺住民のマナー
- 整備されているか？不法投棄はないか？
- 分別ルールは守られているか？
▶ ご近所トラブルの可能性が垣間見える場所
⑩ 住人の様子・雰囲気
- ベランダにゴミや物干しが乱雑に置かれていないか
- 玄関まわりが荒れていないか
- 共用部に私物が置かれていないか
▶ 入居者の質を現地から読み取る！
第4章：聞くべき・調べるべき情報（自分の足と口で稼ぐ）
✔ 近隣住民へのヒアリング
「この辺り、住みやすいですか？」
「空き巣とか聞いたことあります？」
→ 丁寧に話しかければ意外と教えてくれます。リアルな声は貴重！
✔ 管理会社・仲介業者に確認すべきこと
- 現在の入居状況（満室か？空室率は？）
- 退去理由・クレーム内容（騒音、臭い、ゴキブリなど）
- 修繕履歴と今後の予定
▶ 数字で見えない「現場の声」は仕入れておくべき！
✔ ハザードマップの確認
- 洪水・地震・土砂災害のリスク
- 国土交通省「重ねるハザードマップ」を活用
→ リスクが高いエリアは入居者・保険料・ローン審査にも影響
第5章：現地調査のNG行動と注意点
❌ 内見だけで即決する
→ 建物だけでなく、周辺環境を見るのが投資家の目
❌ 日中しか行かない
→ 夜の雰囲気や音・光・治安も確認必須
❌ 管理人や住人と話さずに帰る
→ 一言話すだけでも、意外な情報が得られることも
❌ 見た目のキレイさに騙される
→ リフォームで見せかけだけ良くしていることも。給排水や配線の老朽化なども確認を
第6章：まとめ 〜現地調査は「投資リスクをゼロに近づける作業」〜
現地調査は、ただの「下見」ではありません。
投資用不動産においては、以下の3つの確認を必ず行いましょう。
✅ 投資家のための三大チェックリスト
| 項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 立地 | 駅距離、生活利便、治安、ハザードリスク |
| 建物 | 管理状態、修繕履歴、共用部の清潔感 |
| 入居者 | 雰囲気、マナー、住人層、住環境の満足度 |
最後に
数字で見える利回りよりも、
現地でしか得られない“肌感覚”の情報の方が、投資判断を左右することがあります。
- ここに自分が住みたいか？
- 大切な人に住んでもらいたいか？
- 10年後も入居者がいるだろうか？
こうした“問い”を持って現地を見ることが、
不動産投資での失敗を未然に防ぐ、最も強力な武器になります。
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